동승 외감

총평

• 1969년 설립된 동대문종합시장 운영사(옛 상호 동대문종합시장㈜). 상가 임대와 JW메리어트 동대문스퀘어서울 호텔 운영이 두 축이다. 오너 일가(최대주주 정승소 63.6%)가 지배하는 무차입 부동산 회사다.
• 2025년 별도 매출은 786억원(–2%)으로 비슷했지만 영업이익이 218억원에서 133억원으로 39% 줄었다. 임대 매출이 57억원 줄었고 대손상각비 32억원이 새로 발생했다.
• 2025년의 가장 큰 사건은 오너 일가 지배구조 재편이다. 기타특수관계자 동승레저를 분할한 뒤, 존속법인 ㈜동승호텔앤리조트를 포괄적 주식교환(신주 43,785주, 1,267억원)으로 100% 자회사로 편입했다. 그 결과 자본총계가 1,591억원에서 3,030억원으로 늘었다.
• 2025년 처음으로 K-IFRS 외부감사를 받았다(2024년은 미감사). 2026년 2월 1:20 액면분할을 결의해, IPO 등 자본시장 활용을 준비하는 신호로 읽힌다(해석).

실적·성장 (별도)

• 매출 786.3억원 (전기 802.6억원, –2.0%).
• 호텔업 420.3억원 (+10.7%).
• 임대업 366.0억원 (–13.4%). 임대업이 처음으로 호텔업에 역전당했다.
• 영업이익 133.0억원 (전기 218.1억원, –39%), 영업이익률 16.9% (전기 27.2%).
• 부문별: 임대업 87.4억원(전기 186.1억원, 반토막), 호텔업 45.5억원(전기 32.0억원, +42%).
• 법인세차감전이익 183.3억원, 당기순이익 145.2억원 (전기 238.8억원, –39%). 이자수익 56.0억원이 이익을 받쳐 준다.
• 연결 기준(DB): 매출 799억원, 영업이익 117억원, 순이익 141억원, 자산 5,552억원.

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 임대업: 동대문종합시장 상가 임대. 임대수익 350.9억원(전기 407.0억원)에 임대비용 249.3억원(전기 236.7억원)으로 마진이 급격히 줄었다.
• 투자부동산 장부가는 587억원이지만 감정 공정가치는 1조 260억원이다. 장부에 드러나지 않은 평가차익이 약 9,700억원에 이른다.
• 무신사와 '무신사 스튜디오 동대문 2호점' 위탁운영계약을 맺고 있다.
• 호텔업: Marriott(MIMCO)와 경영협력계약을 맺고 기술료 13.1억원을 냈다. BLT Restaurant Group과도 계약이 있다. 호텔운영수익은 420.2억원.
• 비용 구조: 총비용 653.3억원 (전기 584.4억원, +11.8%).
• 종업원급여 155.7억원(매출의 20%), 용역비 114.3억원, 지급수수료 67.8억원(+31%), 감가상각비 55.6억원, 세금과공과 48.5억원.
• 판관비 366.6억원 (전기 313.7억원). 대손상각비 32.3억원(전기 0.1억원)이 증가분의 대부분이다.
• 수익성 하락 원인: 임대 매출 감소(공실·임대료 인하로 추정)와 대손이 겹쳤다. 1년 넘게 연체된 채권 26억원은 사실상 전액 손상 처리돼 상가 임차인의 연체가 늘어난 것으로 보인다(해석). 호텔은 개선 중이다.

자금·자본

• 차입금 없음. 부채 1,900억원의 대부분은 상가 임대보증금(수입보증금 1,756억원, 현재가치 할인 전)이다. 이자비용 10.3억원도 보증금 현재가치 할인을 상각한 회계상 비용이다.
• 현금 151억원과 단기금융상품 1,447억원을 합쳐 금융자산 약 1,600억원을 보유했다. 보증금을 예금으로 굴려 이자수익 56억원을 얻는 구조다.
• 동승레저(현 동승호텔앤리조트)에 빌려준 대여금 411억원(+75억원 추가 대여)은 2025년 중 300억원을 회수하고 186억원을 출자전환했다.
• 자기주식 236.7억원(10만주, 발행주식의 18%)을 보유했다.
• 2025년 말 기준 자본 3,030억원, 자산 4,929억원. 배당은 없다.

주주·지배구조

• 최대주주 정승소 63.6%(당기말 기준). 오너 일가(정종환 대표이사, 정단)와 ㈜동승골프앤리조트·동승건설·디알코퍼레이션·동승문화재단 등이 특수관계자다.
• 포괄적 주식교환(2025): 동승호텔앤리조트 주주인 동승골프앤리조트(656.6억원, 22,619주), 정종환(567.4억원, 19,546주), 정단(47.0억원, 1,620주)에게 신주를 주당 2,902,936원에 교부했다. 그룹 계열 자산을 상장 준비 법인 아래로 모으는 개편으로 보인다(해석).
• 종속기업: 동승호텔앤리조트(자산 1,282억원, 부채 384억원, 매출 9억원, 순손실 10.5억원), 동승파크앤리조트, 미국 법인 DS AMERICA·DSCA·DSAA·DSAS 등. 2026년 1월 30억원을 출자해 ㈜동승글로벌을 설립했다.
• 등기임원 보상 10.3억원 (전기 23.8억원).

특수관계자 거래

• 계열사와의 영업 거래는 소액이다(매출 0.3억원, 기타수익 17.7억원 대부분은 동승호텔앤리조트 대여금 이자 성격으로 추정).
• 핵심은 앞의 자금대여(전기 419억원 대여 → 당기 회수·출자전환)와 주식교환이다. 오너 일가와 계열사 사이 자본거래의 규모가 본업 이익을 크게 웃돈다.

리스크·우발부채

• 가족 간 소송 3건 1심 진행 중: 정승환·정승자·정승화(창업주 일가로 추정)가 ㈜동승, 동승골프앤리조트, 정승소, 정종환을 상대로 냈다. 소송가액은 합계 약 4억원으로 작지만 지배권·상속 분쟁 성격으로 보인다(해석).
• 임대 매출 감소와 임차인 연체(대손 32억원) 추세. 동대문 도매상권이 쇠퇴하고 있다는 신호다.
• 보증금 1,756억원 대부분이 유동부채로 분류돼 있으나, 금융자산 1,600억원으로 대부분 커버된다.

감사 의견

• 삼일회계법인, 적정의견(K-IFRS 최초 적용). 기타사항으로 '2024년 비교재무제표는 감사받지 않았음'을 기재했다. 핵심감사사항(KAM), 강조사항, 계속기업 불확실성 단락은 없다.
• 별도 감사보고서(20260403001276)를 기준으로 요약했다. 연결 감사보고서(20260403001278)도 따로 제출됐다.