동원개발 KOSDAQ

총평

동원개발은 1978년 설립(1994년 코스닥 상장)된 부산 기반 주택전문 1군 종합건설사로, 아파트(동원로얄듀크·비스타동원 브랜드) 도급·자체분양과 토목·관급공사를 영위한다. 시공능력평가 전국 32위, 신용등급 AA+(나이스디앤비)로 중견 건설사 중 재무 건전성이 돋보인다. 다만 부동산 경기 침체로 2025년 매출이 전년 대비 26% 줄며 외형이 빠르게 축소되고 있고, 영업이익률은 유지하되 절대 이익 규모는 감소했다. 무차입에 가까운 재무구조와 풍부한 금융수익(이자수익 176억)이 특징으로, 본업 둔화 속에서도 흑자와 현금 곳간을 지키는 보수적 경영이 강점이자 한계다.

실적·성장 (별도 기준)

• 매출 3,873억원 (2024년 5,204억 → -25.6%, 2023년 7,366억 대비 2년간 거의 반토막)
• 영업이익 175억원 (전년 215억 → -18%), 영업이익률 4.5%로 유지
• 당기순이익 265억원 (전년 187억 → +42%) — 본업 축소에도 순이익은 증가. 금융수익 176억 및 관계기업 지분법이익 흑자전환(전년 -143억 → +13억)이 견인
• 매출 감소는 신규 분양·도급 물량 둔화와 대형 현장 준공에 따른 매출 인식 감소

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 매출 구성(2025): 공사수익 3,849억(99.38%), 임대수익 14억(0.36%), 분양수익 10억(0.26%) — 사실상 도급공사 단일 구조로 전환, 자체분양 비중 미미
• 매출원가율 89.8%(매출총이익 393억), 판관비 218억 — 건설업 특성상 원가율이 높고, 매출 감소에도 판관비는 오히려 소폭 증가해 영업이익률 압박
• 주요 진행 현장: 광주중앙공원 민간공원조성 특례사업(2,180억), 사상공원 특례사업(2,492억), 개금2 재개발(1,703억), 화명2구역 재건축(1,332억) 등 부산·경남·광주 중심
• 보고서 작성 기준 수주잔액 2조 821억원으로 향후 2~3년 매출 가시성 확보
• 영업지역은 부산·경남·수도권, 재개발·재건축 시장 점유율 확대를 목표로 함

자금·자본

• 변동금리 차입금이 없는 사실상 무차입 구조 — 이자율 변동이 손익에 영향 없음
• 금융수익 176억원(주로 이자수익)이 영업이익에 맞먹는 규모로, 두툼한 현금성자산 보유를 시사
• 신용등급 AA+ (2025.6, 나이스디앤비)

주주·지배구조

• 최대주주 장호익 16.64% + 특수관계인 합산 65.78%로 오너 일가의 강력한 지배. (주)동원주택(32.51%)·(주)동진건설산업(9.40%) 등 계열사 지분이 핵심
• 2025.03 대표이사 변경: 박영봉 → 장복만 (각자 대표이사 체제). 창업주 일가 경영 승계 구도
• 동원제일저축은행 등 금융 계열사도 특수관계인에 포함된 그룹 구조

감사 의견

• 2025년(제48기) 별도·연결 모두 적정 (한울회계법인). KAM은 투입법에 따른 수익인식(건설업 공통)
• 내부회계관리제도 감사의견 적정