HDC현대산업개발 KOSPI

총평

HDC그룹의 모태이자 핵심 건설 계열사. FY2025 연결 매출 4조 1,470억(-2.6%)으로 소폭 줄었으나 영업이익은 2,486억으로 +34.6% 급증했다. 외형 정체 속 수익성이 크게 개선된 것은 직접 토지를 매입해 시행·시공을 동시에 하는 고마진 자체공사부문(분양매출)이 매출 9,566억(+139%)·영업이익 2,661억으로 폭발적으로 늘어난 덕이다. 다만 일반건축부문이 영업손실 1,092억으로 적자 전환했고 대손상각비가 1,166억으로 급증(전기 48억)해 본업 외 비용 부담은 커졌다. 2026년 3월 사명을 'HDC현대산업개발'에서 'IPARK(아이파크)현대산업개발'로 변경, 주거 브랜드를 전면에 내세웠다. 광주 학동·화정 사고 관련 형사·행정 소송은 영업정지 처분만 1심 유지된 채 여전히 진행 중이다.

실적·성장 (연결)

• 매출 4조 1,470억 (전기 4조 2,562억, -2.6%)
• 영업이익 2,486억 (전기 1,846억, +34.6%)
• 법인세차감전순이익 2,134억 / 당기순이익 1,581억 (전기 1,557억, +1.6%) — 순이익 증가폭이 영업이익보다 작은 건 이자비용 705억(+27%)·관계기업 지분법손실 99억 등 영업외 부담 때문
• 매출총이익 5,917억으로 총이익률 14.3%까지 개선(전기 9.4%)

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 매출 믹스 (연결, 부문별): 외주주택 60.6%(2조 5,128억) / 자체공사 23.1%(9,566억) / 토목 7.2% / 일반건축 3.8% / 기타 5.3%. 전기 대비 자체공사 비중이 9.4%→23.1%로 급등, 일반건축은 19.7%→3.8%로 급감.
• 부문별 영업손익: 자체공사 +2,661억(영업이익률 28%), 외주주택 +895억, 기타 +114억 / 토목 -92억, 일반건축 -1,092억 적자. 고마진 자체분양이 실적을 견인하고 도급 건축이 손실을 낸 구조.
• 원가 구조: 매출원가 3조 5,553억(원가율 85.7%, 전기 90.6%). 주요 원재료는 레미콘(매입 1,437억)·철근(969억). 철근 단가는 톤당 77.6만원으로 전년(89.6만원) 대비 하락해 원가율 개선에 기여.
• 판관비·대손: 판관비 2,265억(+6.5%), 별도로 대손상각비 1,166억(전기 48억)이 영업비용에 반영 — 일반건축·외주주택 현장의 매출채권 대손충당금이 1,035억→1,747억으로 급증. 수익성 개선의 일부는 회수 리스크 비용으로 상쇄.
• R&D 287억(매출 대비 0.70%).

자금·자본

• 부채총계 4조 3,863억 / 자본총계 3조 2,128억 → 부채비율 136.5%(전기 139.6%), 순차입금비율 47.7%. 차입금·사채 2조 5,036억, 현금성자산 9,712억.
• 회사채 신용등급 A(안정적) — 한기평·한신평·NICE 3사 모두. 2023년 사고 여파로 부정적이던 등급이 2024년 안정적으로 회복.
• 자사주 247만주(3.75%) 보유. 2025년 주주가치 제고 목적으로 100억(3월)·200억(11월) 자기주식 취득 결의·집행.

주주·지배구조

• 최대주주 HDC㈜ 41.52%(의결권 기준 43.14%) — 정몽규 회장이 HDC㈜를 33.68% 보유하는 지주사 지배구조의 사업회사. 국민연금 10.86%.
• 이사회 5인(사내 2·사외 3), 의장은 정경구 대표이사 겸직. 2025.03 정경구가 단독 대표이사로 취임.
• 감사인은 증선위 지정으로 성현회계법인 → 삼일회계법인(제8~10기)으로 변경.

대주주·특수관계자 거래

• 민자 SOC·계열사 신용공여(담보·대여) 다수: HDC아이앤콘스 863억, 북항아이브리지 721억(분할 전 승계분, 연대책임), 부산컨테이너터미널 312억 등. 시흥서울연결도로 지분(장부가 0원)을 동사 차입금 담보로 제공.
• 대주주와의 직접 영업거래(별도 매출 5% 이상)는 없음.

리스크·이슈

• 광주 학동 붕괴(2021)·화정 아이파크 외벽 붕괴(2022): 학동 형사 3심은 일부 무죄로 종결, 과징금 부과처분 취소는 대법 확정. 다만 영업정지 8개월 처분은 1심에서 유지(취소소송 진행 중), 화정 형사는 2심 진행 중 — 향후 형사처벌 등 우발사항 가능성 명시.
• 부동산 규제·분양가 상한제·금리에 매출이 민감. 이자율 100bp 상승 시 세전손익 약 195억 감소.
• 재개발·재건축 조합/시행사 대상 사업비 대여 약정(최대 노출 4조 6,632억)·금융보증(2조 5,690억) 등 부외 우발부채 규모가 큼.

감사 의견

• FY2025 별도·연결 모두 적정의견(삼일회계법인). 핵심감사사항(KAM)은 ①투입법에 따른 수익인식 ②신용손상 징후 현장의 금융자산 회수가능성. 강조사항으로 사고로 인한 영업정지·신용등급 하락 가능성에 따라 회계추정이 조정될 수 있음을 적시. 내부회계관리제도 적정.