롯데리츠 KOSPI

총평

롯데그룹의 유일한 스폰서 상장 리츠로, 롯데쇼핑·롯데마트·롯데아울렛 등 16개 리테일/물류 자산과 L7 호텔 강남타워를 보유하며 임대수익으로 배당하는 명목회사(Paper Company)다. 임대료의 83~84%가 모회사 롯데쇼핑㈜에서 나오는 전형적 스폰서 리츠 구조로, Triple-net·책임임대차(Master Lease) 계약을 통해 공실·운영비 리스크를 임차인에게 전가해 현금흐름은 매우 안정적이다. 신용등급 AA-(안정적)로 상장 리츠 중 최상위. 다만 부채비율 128%·차입금 1.3조원 규모로 금리에 민감해, 반기 금융비용만 273억원에 달하며 2026년 하반기 약 3,950억원 공모채 만기 차환이 핵심 과제다.

실적·성장 (※ 결산기 6월·12월 반기 결산 — 아래는 2025년 연간 합산)

• 영업수익(매출): 약 1,408억원 (제13기 700억 + 제14기 709억). 전년 대비 소폭 증가 — 2024년 9월 L7 강남타워, 2024년 5월 DF타워 우선주 신규 편입 효과.
• 영업이익: 약 915억원 (제13기 452억 + 제14기 463억), 영업이익률 약 65%.
• 당기순이익: 약 362억원 (제13기 165억 + 제14기 196억). 법인세는 0원 — 리츠는 배당가능이익 90% 이상 배당 시 법인세 면제.
• 반기 EPS 57원→67원으로 순이익 개선세. 금융비용 부담(제14기 274억)이 순이익을 크게 잠식하는 구조.

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 매출 구조 (임차인별, 제14기 반기 기준): 롯데쇼핑㈜ 577억(83.4%), ㈜호텔롯데 63억(9.1%), 롯데글로벌로지스㈜ 25억(3.6%), 기타 임대·배당 27억(3.9%). 사실상 롯데 계열 임대료가 전부 — 그룹 의존도 극단적.
• 자산 포트폴리오: 롯데백화점 7개점(강남·구리·광주·창원·안산·중동 등)·롯데마트/아울렛 다수·김포물류센터·이천 프리미엄아울렛에 더해, 2024년 L7 HOTELS 강남타워(호텔롯데 임차)와 코람코더원강남리츠(DF타워) 우선주 3.5%를 편입해 자산을 다변화. 대부분 임대차 만기 2028~2036년.
• 비용 구조: 영업비용은 반기 246억 수준으로 자산관리·PM/FM 수수료, 감가상각 중심. Triple-net 구조로 수선·보험·제세공과는 임차인 부담이라 운영비가 낮음. 진짜 비용은 영업외 금융비용(반기 273억) — 차입금·사채 이자가 본업 이익의 절반 이상을 가져간다.

자금·자본

• 자본금 1,445억원(보통주 2.89억주, 액면 500원). 2024년 11월 주주배정 유상증자(4,600만주, 230억원)로 L7 강남타워 인수자금 조달.
• 차입금+사채 약 1.31조원, 부채비율 128%·순차입금비율 114%. 신용등급 담보부사채 AA-, 단기사채 A2+.
• 2026년 하반기 대규모 공모채 만기 집중(8월 2,400억·10월 1,550억) — 보고서 작성 후 제이알글로벌리츠 회생 여파로 리츠 조달금리가 급등하며 차환에 신중론으로 선회(뉴스 참조).
• 6개월 단위 결산·배당. 모회사 롯데쇼핑에 반기 142억, 롯데물산에 22억 현금배당.

주주·지배구조

• 최대주주 롯데쇼핑㈜ 42.04%, 롯데물산㈜ 6.36% (합산 48.40%). 미래에셋TIGER 부동산인프라 ETF 관련 신한은행 6.92%. 소액주주 25,842명이 35.15% 보유.
• 부동산투자회사법상 명목회사 — 사외이사·감사위원회 없음, 법인이사(자산관리회사 롯데에이엠씨㈜) 1인 + 감독이사 2인의 비상근 이사회. 내부회계관리제도 미운영.
• 자산관리는 롯데에이엠씨㈜, PM/FM은 롯데물산㈜, 사무수탁 케이비펀드파트너스, 자산보관 우리은행·대한토지신탁이 위탁 수행.
• 최근 6개월 주가 3,755~4,150원 박스권, 월 700만~900만주 거래.

대주주·특수관계자 거래

• 매출의 거의 전부가 롯데 계열 임대료. 제14기 특수관계자 영업수익 665억, 영업비용(자산관리·PM 수수료) 39억.
• 롯데쇼핑·롯데글로벌로지스·호텔롯데에 보유 투자부동산 전체를 운용리스로 제공하고 우선매수협상권을 부여. 역으로 롯데쇼핑으로부터 롯데백화점 본점 포함 15개점·롯데마트 59개점에 대한 우선매수협상권을 확보 — 향후 자산 추가 편입(외형 성장) 파이프라인.

리스크·이슈

• 그룹 집중 리스크: 임대수익 84%가 롯데쇼핑 단일 임차인. 롯데쇼핑의 신용·영업 악화가 곧 리츠 배당 안정성으로 직결.
• 금리/차환 리스크: 1.3조 차입 구조에서 금리 상승은 금융비용 급증·배당 축소로 이어짐. 2026년 하반기 3,950억 만기 차환이 당면 과제.
• L7 강남타워는 Triple-net이 아닌 일반 임대차라 호텔 영업 변동에 노출 — 지속 모니터링 대상.

감사 의견

• 제14기 삼정회계법인 적정의견. 핵심감사사항(KAM)은 "특수관계자 거래 및 잔액 공시의 적정성" — 그룹 내부거래 비중이 절대적인 리츠 특성을 반영. 계속기업 불확실성·강조사항 없음.