원에스 외감

총평

부동산 개발·시행사 특유의 lumpy 실적이 그대로 드러난 해. 단일 프로젝트(한남동 라누보2차, 7세대)의 분양 마무리 잔여분만 인식하면서 매출이 전기 192억 → 14억으로 급감했고, 분양원가가 매출을 웃돌아 영업손실 -44억·순손실 -53억으로 적자 전환했다. 누적 미처리결손금은 -71억인데 자본금은 1천만원에 불과해 사실상 완전 자본잠식 상태. 다만 회사 자체가 오너 차가원 100% 소유의 시행 SPC 성격이라, 운영은 시공·설계 계열(피아크건설/피아크건축사무소)과 대표이사 본인의 자금 공급(차입 89억, 연대보증·담보)으로 굴러간다. 감사의견은 적정.

실적·성장

• 매출(분양수익) 14억 (전기 192억) — 라누보2차의 공사진행률이 전기 68% → 당기 100%로 완료되며 잔여 인식분만 남아 급감. 누적 분양율 73%.
• 매출원가(분양원가) 38억 → 매출총손실 -24억 (전기 +33억 흑자).
• 판관비 20억 (전기 4억) — 세금과공과 6.7억, 지급수수료 7.9억이 급증 주도.
• 영업손실 -44억 (전기 +29억), 순손실 -53억 (전기 +18억). 흑자에서 대규모 적자로 반전.
• 이자비용 9.8억이 영업외에서 추가로 손실 확대.

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 매출 구조: 전적으로 분양수익(주택 시행). 진행기준으로 인식하며, 사업이 사실상 한남동 라누보2차 한 건에 집중 — 프로젝트 종료 시점 매출 절벽이 구조적. 기말 완성건물 재고 75억이 잡혀 있어 미분양/미인식분이 다음 기 실적을 좌우.
• 비용 구조: 분양원가가 매출을 초과(원가율 272%)한 것은 완료 시점 원가 정산 + 미분양 재고화 효과. 판관비 중 지급수수료·세금과공과가 비경상적으로 컸다. 인건비(급여+퇴직급여) 3.6억으로 절대 규모는 작음(소수 인력 시행사).
• 수익성: 본업 자체가 단일 프로젝트 사이클에 종속 — 분양 완판·신규 사업 착수 전까지 적자 누적 구조.

자금·자본

• 미처리결손금 -71억, 자본금 1천만원 → 사실상 완전 자본잠식.
• 단기차입금 117억: PF성 저축은행 차입은 대부분 상환되고, 대신 주요경영진(대표 차가원)으로부터 89억을 신규 차입(이자율 8%)해 메움. 스카이저축은행 부동산담보대출 28억 잔존.
• 1년 내 만기 금융부채 117억 전액이 12개월 내 도래 — 사업 종료 국면의 유동성 압박. 회사는 60일 운영비 충당 가능하다고만 기재.

주주·지배구조

• 차가원 100% 단독 주주(피아크/p_Arc 그룹 오너). 전형적인 오너 직접지배 시행 법인.

특수관계자 거래 (거버넌스 핵심)

• 계열 외주비: (주)피아크건설에 외주비 60억(전기 53억) 지급 — 시공이 그룹 내부에서 처리. (주)피아크건축사무소 설계도 동일 그룹.
• 오너 자금거래: 주요경영진(차가원)과 당기 대여금 대여 99억/회수 149억, 단기차입 216억/상환 127억이 오가는 등 회사-오너 간 자금이 대규모로 순환. 기말 오너에 대한 단기차입금 채무 89억.
• 회사 차입금 전액에 대표이사 연대보증, 완성건물 담보 제공 — 외부 신용보다 오너 신용·자산에 의존.
• (주)피아크건설 미지급금 26억 채무 잔존.

리스크

• 자본잠식 + 단일 프로젝트 종속 + 차입 만기 집중. 다만 그룹/오너 자금으로 버티는 구조라 외부 디폴트 리스크와는 성격이 다름.
• 감사보고서에 계속기업 불확실성 강조사항은 기재되지 않음 — 오너 지원 전제 하의 적정의견으로 해석.
• 향후 실적은 신규 시행 사업 착수 여부와 완성건물 재고 75억의 분양에 좌우.

감사 의견

• 적정의견 (대교회계법인, 2025-03-21). 일반기업회계기준, 감사기준서 1200 소규모기업 감사 적용, 중소기업회계처리 특례(현재가치평가 생략 등) 사용. 핵심감사사항(KAM) 미기재(소규모기업 형식).