알스퀘어 외감

총평

부동산 데이터·중개·인테리어 시공을 묶은 알스퀘어가 외형은 거의 제자리(영업수익 1,891억→2,001억, +5.8%)지만 손익은 극적으로 개선됐다. 영업손실이 -144억에서 -13억으로 거의 BEP 수준까지 줄었고, 연결순손실도 -159억→-45억으로 1/4 토막. 다만 누적결손금은 704억까지 쌓였고 자본의 상당분이 연 4~8% 보장수익률 상환전환우선주(RCPS)로 구성돼 있어, 본업 흑전 임박과 별개로 IPO/리캡 같은 자금 이벤트 압력이 큰 구조다. 감사의견은 적정(한울회계법인).

실적·성장

• 영업수익 2,001억 (전기 1,891억, +5.8%). 적자 폭은 영업손실 -13억 (전기 -144억), 연결순손실 -45억 (전기 -159억)으로 손익이 본질적으로 달라졌다.
• 개선의 핵심은 매출이 아니라 마진: 매출총이익이 417억→659억(+58%), 매출총이익률이 22%→33%로 11%p 점프. 외형 정체에도 수익성이 뛴 전형적 믹스·원가 개선 사례.
• 일회성 영향도 정리됨: 전기에 있던 매도가능증권 손상차손(-11억)·지분법손실 등 영업외 충격이 당기엔 크게 줄어 순손실 축소에 기여.

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 매출 구조: 영업수익 2,001억 중 공사수입금(인테리어 시공) 1,536억(77%)이 압도적, 서비스매출(중개·컨설팅) 434억(22%), 설계 23억, 상품·기타 7억. 외형의 대부분은 자회사 ㈜알스퀘어디자인(매출 1,581억, 영업이익 100억)이 끌고 가는 시공 사업이고, 본체의 부동산 중개·데이터는 상대적으로 소규모.
• 성장축 전환: 서비스매출이 298억→434억(+46%)으로 빠르게 늘어난 반면 공사수입금은 1,559억→1,536억으로 소폭 감소. 외형은 정체지만 마진 좋은 서비스 비중이 커지는 방향.
• 비용 구조: 매출원가 1,341억(전기 1,474억)으로 절대액이 줄며 공사원가율 개선이 마진 점프의 1차 동인. 판관비는 561억→673억(+20%)로 증가했는데 인건비성 비용(임원급여·급여·상여·퇴직급여 합 350억)과 용역비 138억(전기 105억), 지급수수료 52억이 핵심. 사람·외주 중심의 비용 구조.
• 수익성 변화 원인: 단가·물량보다 원가율(공사원가)과 사업 믹스(서비스 비중 확대)가 움직였다. 판관비가 늘었음에도 매출총이익 +242억이 이를 흡수해 영업적자를 134억 줄인 양(陽)의 영업레버리지.

자금·자본

• 누적 미처리결손금 704억 (전기 662억). 손익은 좋아졌으나 결손 누적은 계속.
• 단기차입금 118억(산업은행 85억 5.18%, 기업은행 20억 8.34%, 국민은행 12.6억 6.57%) — 대부분 1년 내 만기. 운전자금 의존.
• 상환전환우선주(RCPS) 구조: 제2·3종 연 8%, 제4종 연 4% 보장수익률 우선주가 다수 발행돼 있고 상환청구권이 붙어 있어, 회계상 자본이어도 실질적으로는 상환 부담을 안고 있는 자금. 당기 중 우선주 일부가 보통주로 전환(우선주 1,019,200주→828,600주, 보통주 증가).
• 미행사 주식매수선택권 31,126주 잔존.

주주·지배구조

• 최대주주는 스틱스페셜시츄에이션리얼티(스틱인베스트먼트 계열) 28.07%, 창업자 겸 대표이사 이존우 23.74%, 기타 48.19%. 재무적투자자(PEF)가 1대 주주인 전형적 후기 스타트업 지배구조.
• 종속기업 5개 연결(알스퀘어디자인 100%·다이렉트부동산중개 100%·알스퀘어에셋 100%·알스퀘어부동산중개 100%·라이프매니지먼트 70%). 해외법인 RSQUARE SG·VN은 규모 미달로 연결 제외.

특수관계자 거래

• ㈜알에스아이앤디(임원이 대표인 회사)에 대한 자금대여 18억으로 증가(전기 14억), 이 중 대손충당금 6억 설정 — 회수 우려가 반영된 관계자 대여. 당기 기타대손상각비 3억도 이 회사 몫.
• 종속기업 RSQUARE VN에 자금대여 29.5억(환율 포함)으로 확대, 연대보증(보험가입 4.4억)도 제공. 해외 자회사 지원성 자금 유출이 이어지는 점은 모니터링 포인트.
• 관계기업 ㈜청광제주·㈜블루코브크리스탈 등에도 소액 대여.

리스크·우발부채

• 지분법 관계사 손실 누적: ㈜블루코브2호감일은 순자산이 -220억으로 완전 잠식, 지분법 적용 중지(미인식 누적 -68억). 알스퀘어가 이 회사 차입금을 위해 보유 지분을 금융기관에 담보로 제공 중 → 우발적 노출.
• ㈜제온스(지분 30%) 당기 -11.4억, ㈜청광제주(25%) -15.8억 등 관계사 손실로 지분법손실 -8억 발생.
• 전문건설공제조합 등으로부터 받은 지급보증 약 429억(하자이행 등), 공사대금 관련 1.2억 소송 1심 계류 — 시공업 특성상 통상적 수준.
• 단기차입 만기·RCPS 상환청구가 겹치는 자금 일정이 가장 큰 리스크.

감사 의견

• 적정의견 (한울회계법인, 2026.3.25). 일반기업회계기준 기준 연결재무제표. 계속기업 관련 중요한 불확실성 언급 없음. 비상장 외감으로 별도 KAM(핵심감사사항) 기재는 없음.