서희건설 KOSDAQ

총평

서희건설은 지역주택조합 도급공사에 특화된 중견 종합건설사로, 아파트 브랜드 '서희스타힐스'를 앞세워 누적 수주 약 10조원·전국 80여개 단지로 업계 최대 규모의 지역주택조합 실적을 보유한다. 건설 불황과 부동산 침체 속에 2025년 매출은 1.10조원(-25.4%)·영업이익 1,444억(-38.8%)으로 큰 폭 역성장했으나, 현금성자산 2,000억대·순현금(순차입금 -988억) 구조에 PF 잔액을 2,509억→1,434억으로 축소하며 재무 안정성은 오히려 강화했다. 자체개발 분양 리스크를 지지 않는 도급 모델 덕에 다른 중견사 대비 PF 부실 위험이 낮다. 지배구조는 이봉관 회장이 계열사 ㈜유성티엔에스(29.05%) 등을 통해 지배하는 서희그룹 구조이며, 회장의 대외 정치자금/명품 의혹 등 오너 리스크가 부각되는 점은 별도 주시 필요.

실적·성장 (연결)

• 매출: 1조 1,001억 (전년 1조 4,736억, -25.4%)
• 영업이익: 1,444억 (전년 2,357억, -38.8%), 영업이익률 13.1%(전년 16.0%)
• 당기순이익: 1,206억 (전년 1,593억, -24.3%), 지배주주 1,219억
• 매출총이익률 21.0%(전년 20.8%)로 유지됐으나, 매출 감소에 판관비 증가(712억→864억)가 겹치며 영업이익률 하락. 분양 부진(미달)과 신규 착공 둔화가 외형 축소의 핵심.

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 사업 모델: 지역주택조합으로부터 도급받아 시공하는 구조. 토지 매입 리스크를 조합이 부담해 건설사 리스크가 제한되고, 도급계약·기성고 방식으로 안정적 수익을 거두는 것이 차별점. 자체분양(분양리스크 큰 사업)은 지양.
• 매출 믹스(별도): 건축 87.9%(지역주택조합 도급이 핵심) + 토목·플랜트 8.95%(신안산선 복선전철, 고성하이 화력 등). 의약품 도소매(유미래팜), 임대관리, 골프장 운영 등으로 다각화.
• 주요 매출처: 2025년 5대 매출처(내당3지구·엘지로·평택화양지구·용인역북2·마전 등 지역주택조합)가 별도 매출의 약 53.5%를 차지 — 조합별 분산되나 상위 의존도 존재.
• 비용·원재료: 건축·토목용 철근 등 원자재 가격변동에 노출. 핵심 매입처인 ㈜유성티엔에스(철근, 계열회사)가 주요 공급 — 계열 내부거래 구조.

자금·자본

• 자본금 1,149억(보통주). 순현금 구조(현금성자산 2,000억대 > 차입금), 순차입금 -988억.
• PF 대출잔액 2,509억→1,434억으로 1,075억 축소 — 부동산 PF 경색 국면에서 선제적 디레버리징. 기업신용등급·부채비율 등 재무 안정성이 동종 중견사 대비 우수.
• 금융수익 861억(전년 535억)으로 순현금 운용 이자수익이 손익에 기여.

주주·지배구조

• 최대주주 이봉관 회장 본인 지분은 4.14%로 낮으나, 계열사를 통한 간접지배: ㈜유성티엔에스 29.05%, ㈜애플이엔씨 11.91%, 이엔비하우징 7.08%, 애플디아이 3.39% 등 특수관계인 합산 59.83%. 회장은 유성티엔에스·서희건설 등기임원 겸임(전 포스코 근무, 1987년 최초선임·12회 연임).
• 최근 5사업연도 최대주주 변동 없음. 서희그룹 지주 정점은 유성티엔에스(코스닥 상장 계열사).

감사 의견

• 적정의견 (제44기 대주회계법인, 별도·연결 모두). 핵심감사사항(KAM)은 '수주산업 투입법 수익인식(총계약수익·총계약원가 추정·공사진행률)' 및 '미청구공사 회수가능성' — 도급 건설업의 전형적 KAM. 계속기업 불확실성·강조사항 없음. 내부회계관리제도도 적정.