신한알파리츠 KOSPI

총평

신한알파리츠(신한알파위탁관리부동산투자회사)는 2018년 8월 유가증권시장에 상장한 국내 1세대 공모 오피스 리츠로, 신한리츠운용이 자산을 관리한다. 판교 그레이츠 판교(크래프톤타워)를 모자산으로 도심(CBD)·강남(GBD)·분당권역 우량 오피스 12건을 직접·자회사 리츠 지분 형태로 보유하며, 임대수익·배당수익을 재원으로 주주에 배당한다. 결산기는 9월·3월의 반기 결산 구조. FY2025(2026.3 기준) 연결 영업수익 853억원(+3%), 연결 순이익 155억원으로 성장세이나, 부채비율 290% 수준의 높은 레버리지와 금리 상승에 따른 자본비용 부담이 핵심 변수다.

실적·성장 (제16기, 2026.3 결산)

• 연결 영업수익 853억원 (전기 829억, +3.0%; 전전기 686억).
• 연결 당기순이익 155억원 (전기 113억, +37%). 지배주주 귀속 순이익 116억(전기 68억), 비지배지분 39억.
• 연결 기본 EPS 165원. 임대료 인상(현대제철 재계약 등)과 자산 편입 효과로 임대수익 증가.

사업 분석

• 단일사업 = 부동산 임대(취득·관리·개량·처분). 보유 자산 12건: 그레이츠 판교(크래프톤·현대제철 임차), 그레이츠 청계, 신한L타워, 트윈시티 남산, 그레이츠 숭례, 용산 아스테리움, HSBC빌딩, 씨티스퀘어(CBD), 삼성화재 역삼빌딩·캠브리지·GS서초타워·그레이츠 강남(GBD) 등.
• 임대율: 대부분 자산 100% 만실, 일부 92~98%대. 전체 포트폴리오 임대율 거의 만실 수준으로 임차 안정성 높음.
• 시장 환경: 2026.1Q 서울 오피스 평균 공실률 6.9%, 분당 3.8%·CBD 4.5%·GBD 3.8%로 보유 권역은 평균 이하 양호. 상장리츠 시장은 2026.3 기준 25개·자산 19조원(전체 리츠 457개·123조원).

자금·자본·배당

• 부채비율 ~290%(연결, 부채/자본). 장기차입금 약 4,132억원 등 차입 의존. 금리 상승기 이자비용·자본비용(COE) 상승이 수익성·밸류에이션 압박 요인(증권사 목표가 하향 사례).
• 배당: 배당가능이익의 90% 이상을 배당 재원으로 활용, 감가상각비 기반 초과배당까지 시행해 높은 배당수익률 유지(법인세 감면 구조). 초과배당 규제 변화가 변수.

주주·지배구조

• 보고서 기준 보통주 주요주주: 한화손해보험 6.74%, 유진드림스퀘어사모신탁34호 3.37%, 현대차증권 2.60%, 신한리츠운용 2.24%, 캡스톤사모신탁10호·농협중앙회 각 1.69%. 기타주주 81.67%로 분산. (※ 2026.5 최대주주가 한화손보→신한은행으로 변경 공시.)
• 우선주(누적적·비참가적·무의결권)는 한국교직원공제회·농협중앙회·캡스톤 등이 보유.
• 자산관리는 신한리츠운용㈜에 위탁(2018.4 계약).

감사 의견

• 제16기 대주회계법인 적정(별도·연결 모두). 핵심감사사항(KAM)은 담보제공자산 내역 공시의 적정성. 강조사항·계속기업 불확실성 없음.