SK리츠 KOSPI

총평

SK리츠(에스케이위탁관리부동산투자회사)는 SK그룹이 스폰서한 국내 대표 상장 리츠로, SK서린빌딩·SK U-타워·SK하이닉스 수처리센터 등 그룹 계열사가 책임임차(Master Lease)하는 우량 오피스·산업시설을 보유한다. 임차인 신용도가 SK㈜·SK하이닉스㈜ 등으로 매우 높고, 관리비·보험료·제세공과금을 임차인이 부담하는 Triple Net 구조라 공실·운영비 리스크가 구조적으로 낮다. 국내 상장리츠 최초로 연 4회(분기) 배당을 실시하며, 결산기도 분기 단위라 재무수치는 분기 기준으로 읽어야 한다. 2024~2025년 SK-C타워·SK-P타워를 잇따라 편입하며 자산 포트폴리오를 확장 중이고, 동시에 종속 리츠가 보유하던 SK에너지 주유소를 순차 매각해 자산을 오피스 중심으로 재편하고 있다.

사업 구조

• 사업 모델: 부동산 임대(부동산투자회사법상 위탁관리리츠) 단일 사업. 명목회사로 자산 운용은 자산관리회사 SK리츠운용㈜에 위탁. 영속형 리츠(존속기간 무기한).
• 포트폴리오(2025년 말): SK서린빌딩(SK㈜ 통합사옥, 매입 1조 30억, 감정 중위값 1조 3,191억), SK U-타워(SK하이닉스 책임임차, 매입 5,072억→감정 6,323억), SK하이닉스 수처리센터, 종로타워, SK-C타워(2024.12 편입, SKC·SK AX·티맵모빌리티 임차), SK-P타워(2025.11 편입, SK플래닛·SK텔레콤 임차, 넥슨코리아 2026.4 입주 예정).
• 임차인별 매출(제19기 연결, 천원): SK하이닉스㈜ 273.5억(38.9%), SK온㈜ 등 230.4억(32.8%), SK㈜ 121.8억(17.3%), SK에너지㈜ 77.9억(11.1%). 사실상 100% SK 계열 임차 — 그룹 의존도가 매우 높다.
• 자산 리밸런싱: 종속 클린에너지리츠가 보유하던 SK에너지 주유소를 2023년 이후 순차 매각(2개→3개→5개), 잔여 5개소도 매각 추진 중.

실적

분기 결산이라 "제19기"는 2025.10~12 분기다. 제19기 연결 영업수익 703.6억(전분기 567.0억), 영업이익 645.3억, 연결당기순이익 335.5억(법인세 0 — 리츠는 배당가능이익 90% 이상 배당 시 법인세 비과세). 별도 기준 제19기 당기순이익 276.7억, 보통주 EPS 93.27원. 임대보증금 현재가치 평가수익이 매출에 포함됨.

자금·자본

• 자본금 1,499.8억(보통주 299,957,920주, 액면 500원), 발행한도 50억주.
• 차입 의존도 높음: 회사채·전자단기사채를 반복 발행. 회사채 신용등급 AA-(안정적, NICE·한기평), 전단채 A1. 부채비율 1.69(연결 기준, 총부채/총자본). 차입금 기준금리는 CD금리 연동.
• 2022~2025년 전환사채(1~3회차)를 발행했고 2024~2025년 전환권 행사로 보통주 약 1,939만주(전환가 4,706/5,025원) 증가, 잔여분은 조기·만기상환 진행.
• 2025.6 제3자배정 유상증자 485억(10,430,102주). 신규 자산 편입을 증자+회사채로 조달하는 전형적 리츠 캐피털 사이클.

주주·지배구조

• 최대주주 SK㈜ 29.19%(스폰서). SK㈜의 최대주주는 최태원 회장(17.90%).
• 기타 5%+ 주주: 신한은행(미래에셋TIGER 부동산인프라 리츠 ETF 재간접) 6.93%, 새마을금고중앙회 5.57%. 소액주주 99.97%(50,244명)가 27.62% 보유.
• 위탁관리리츠 특성상 상근 임직원이 없고, 이사회는 법인이사 SK리츠운용㈜ + 감독이사 2인(김재정·최재영)으로 구성. 사외이사·감사위원회는 부동산투자회사법상 미설치.

대주주/특수관계자 거래

• 임대수익 거의 전부가 SK 계열(SK㈜·SK하이닉스·SK에너지·SK온·SKC 등)에서 발생. 자산관리수수료는 법인이사 SK리츠운용㈜에 지급(제19기 9.29억).
• 임대보증금 잔액도 SK㈜·SK하이닉스 등 계열사와의 거래 — 사업·재무 양면에서 SK그룹과 사실상 일체.

감사 의견

이촌회계법인, 적정의견(별도·연결 모두). 계속기업 불확실성·강조사항 없음. 핵심감사사항(KAM)은 "담보제공자산 내역 공시의 적정성" — 차입 담보로 제공된 투자부동산이 많은 리츠 특성을 반영.