더휴식 외감

총평

• 2019년 설립된 숙박 위탁운영·호텔 IT 기업 더휴식의 FY2025 첫 연결감사보고서(종속기업 ㈜더휴식개발제일호 신규 편입). 매출 442억→641억(+45%), 영업이익 39억→53억(+37%), 순이익 28억→73억(+163%)로 고성장·흑자 기조를 유지했다.
• 다만 순이익 급증분의 대부분은 종속기업 ㈜스페이스플래닝으로부터 받은 배당금 50억(영업외수익)이고, 이자비용은 8억→22억으로 급증했다. 본업 영업이익 증가폭(+14억)보다 금융·특수관계자 손익이 더 크게 움직인 해다.
• 2025년 8월 3·4차 RCPS로 200억을 조달했고, 영등포 부동산(토지·건물 약 162억)을 종속기업 인수로 편입하면서 아이엠뱅크 시설자금 135억을 새로 빌렸다. 자산 453억→897억으로 두 배 불어난 자산 확장의 해이며, 30개에 육박하는 계열 SPC·운영법인과 얽힌 자금대여(당기 대여 368억)와 연대보증이 핵심 리스크다.

실적·성장

• 영업수익 641억(전기 442억, +45%): 서비스매출 591억(+40%), 데이터솔루션PM매출 48억(+151%), 상품매출 2억.
• 영업이익 53억(전기 39억, +37%). 영업이익률 8.8%→8.3%로 소폭 하락.
• 당기순이익 73억(전기 28억). 법인세비용차감전순이익 85억 중 배당금수익 50억이 포함돼 있어, 이를 제외한 경상 세전이익은 약 35억 수준으로 전기(38억)와 비슷하다.
• 비교표시된 FY2024는 지배기업 개별재무제표(연결 최초 작성). 감사인 동행회계법인.

사업 분석 (매출·비용 구조)

• 매출 구조: 숙박업 운영을 위한 IT클라우드 서비스를 포함한 서비스매출이 92%. 숙박업 개장을 위한 AI 기반 데이터 제공 용역(데이터솔루션PM매출) 48억이 신규 성장축으로 부상(전기 19억). 2025년 12월 키오스크 제작업체 369시스템 사업권(특허·상표·금형·고객관계 약 6.2억)을 양수해 하드웨어까지 확장.
• 비용 구조(영업비용 588억, 매출의 91.7%): 지급임차료 185억(28.8%), 외주용역비 149억(23.2%), 지급수수료 94억(14.7%), 광고선전비 53억(8.3%), 소모품비 27억, 수도광열·전력비 37억. 직접 인건비(급여+퇴직급여+복리후생)는 15.5억으로 매출의 2.4%에 불과해, 사실상 임차한 숙박시설을 외주 인력으로 운영하는 자산경량(asset-light) 위탁운영 모델임을 보여준다.
• 지급임차료(+44%)·외주용역비(+43%)가 매출 증가율과 거의 동일하게 늘어 영업레버리지는 제한적. 연구개발비 4.9억이 당기 신규 계상.
• 일회성·영업외: 배당금수익 50억(㈜스페이스플래닝), 이자수익 7.3억(대부분 계열사 대여금 이자 6.1억). 이자비용 22억(전기 7.9억)은 신규 차입 135억·사채 50억·전환사채 상환할증 상각이 겹친 결과. 잡손실 4.5억.

자금·자본

• 자산 897억(전기 453억), 부채 411억, 자본 486억. 누적 이익잉여금 136억으로 자본잠식과는 거리가 멀다.
• 유상증자: 2025-08 제3차(50억)·제4차(150억) RCPS 발행, 주당 551,491원. 2024년 1·2차(주당 237,100원·259,775원) 대비 기업가치가 약 2배 이상 올랐다. 우선주 주식발행초과금 78억→278억.
• 전환사채: 2024-06 발행 111.7억(표면 0%, 보장 5%, 전환가 259,775원, 만기 2030-06, 전환청구는 2029-12부터). 상환할증금 38억 포함 부채 149.7억으로 계상. 2027-06부터 조기상환 청구 가능해 그 시점이 자금 이벤트가 될 수 있다.
• 차입·사채: 장기차입금 44억→176억(아이엠뱅크 시설자금 124억·11억, 운전 7.8억, 수협 13억, 우리 20억), 사모사채 50억(현대차증권 인수, 4.905%, 2027-11 만기, 기보 유동화보증). 1년 내 만기 21.6억, 1~2년 내 사채 50억+차입 14.6억.
• 부동산: 영등포동3가 토지·건물(공시지가 47억, 장부 93억+69억)을 종속기업 인수로 편입, 우리자산신탁 담보신탁(수익한도 149억)으로 아이엠뱅크에 담보 제공. 천안 신부동·용전동 부동산도 수협·아이엠뱅크 담보.
• 현금 96억 + 단기금융상품 15억. 다만 단기대여금(계열사) 231억이 현금보다 크다.

주주·지배구조

• 최대주주 신현욱(대표이사), 주요주주 김준하. 자본금 1.8억(보통주 296,666주·우선주 67,349주).
• 기관투자자는 4차례 RCPS(총 278억)와 CB 112억으로 참여. 우선주는 1:1 보통주 전환, 존속기간 10년, 하향 조정(refixing) 조항 보유.
• 주식매수선택권 14,748주 잔여(행사가 500원 9,000주·4,748주, 55,301원 1,000주). 당기 1,360주 행사.
• 대표이사가 아이엠뱅크 차입 11.3억과 사모사채 50억에 연대보증.

특수관계자 거래

• 연결 편입은 ㈜더휴식개발제일호 1곳뿐이고, ㈜스페이스플래닝(99.8%)·㈜에이치에스오퍼레이션(90%)·㈜아이크루컴퍼니(97.9%)·밸류업프라이스대부㈜(100%)·㈜업밸류(90%) 등 실질 종속기업 15곳과 그 손자회사(유피브이·스테이프로젝트 SPC 등)를 중소기업 특례로 지분법 미적용, 취득원가(27억) 매도가능증권으로 두고 있다. 임차SPC 8곳은 당기 소프트플럼·히든레몬·비비드베리 등으로 개명.
• 매입 140억(전기 59억): ㈜에이치에스오퍼레이션 102억(호텔 위탁운영), ㈜누베르 15억, 스테이프로젝트·유프로젝트 각 3~5억, 임차SPC 각 0.9억. 매출은 스페이스플래닝 16억 등 17억.
• 자금대여: 당기 대여 368억·회수 138억. 기말 대여금 잔액 231억(스페이스플래닝 172억, 에이치에스오퍼레이션 44억 등), 미수수익 56억(스페이스플래닝 54억 — 배당금 50억 미수 포함). 임차SPC 5곳에 보증금 78억 예치.
• 배당금수익 50억은 종속기업 스페이스플래닝에서 수령. 연결범위 밖 종속기업의 배당이 지배기업 순이익을 끌어올린 구조라, 그룹 전체의 실질 이익 창출력은 연결 밖 법인 재무를 봐야 알 수 있다.
• 종속기업 ㈜에이치에스오퍼레이션의 호텔 위탁운영수수료에 연대보증, ㈜누베르(우리금융캐피탈 43.9억)·㈜더블엔스테이(한투저축은행 22.6억)에 연대보증 제공.

리스크·우발부채

• 계열 자금 순환: 대여금 231억·보증금 78억·미수수익 56억 등 계열 익스포저 약 365억이 자본총계 486억의 75%. 지분법 미적용이라 이들 법인의 손실이 연결 손익에 반영되지 않는다.
• 소송: 피고 소송 5건(약정금 0.6억·손해배상 4억·정산금 6.5억·건물인도 3억 등). 이 중 3건은 에이치에스오퍼레이션의 위탁운영수수료 연대보증 관련 공동피고. 1심 확정 건은 주채무자 변제능력을 근거로 충당부채 미인식.
• 부채 만기: 2027년 사채 50억 만기와 CB 조기상환 가능 개시가 겹치며, 2028년 아이엠뱅크 135억 만기 도래.
• 임차료 185억이 고정비 성격이라 숙박 수요 둔화 시 영업이익(53억) 버퍼가 얇다.

감사 의견

• 동행회계법인, 적정(연결·2026-03-30). 핵심감사사항·강조사항 없음. 기타사항으로 연결재무제표 최초 작성(비교 FY2024는 개별재무제표)만 언급.
• 별도로 개별 감사보고서(2026-04-14 제출, 4-20·4-30 두 차례 기재정정)가 있으며, 이 요약은 연결감사보고서(2026-04-30) 기준.