직방 외감

총평

• 자회사 정리 국면이 본격화된 한 해. 본업(부동산 광고/중개) 영업손실은 -256억→-121억으로 절반 가까이 줄였으나, 자회사 대여금에 대한 대손상각 471억이 순손실을 646억(전기 -350억)으로 키웠다. 누적결손금은 2,216억까지 쌓였고 자본은 1,128억→482억으로 -57%.
• 자금 측면에선 표면이자 4%·만기보장수익률 연복리 10%의 WB 600억을 발행해 산은 차입금(1,082억→480억)을 상환·리파이낸싱. 5년 뒤 만기 시 상환할증금만 246억(원리금 합 약 846억)이 예고된 상태 — 만기 전 IPO·인수·재무적 이벤트가 사실상 강제된 구조.
• 2022년 인수한 홈IoT 관련 조건부대가 80억을 영업외수익으로 환입한 점이 회계상 이익은 부풀렸지만, 자회사 가치 재평가가 본격 시작됐다는 신호로도 읽힌다.

실적·성장

• 매출 921.9억 (전기 978.1억, -5.7%). 상품매출 379.4억(-15%) + 용역매출 543.3억(+2%). 홈IoT 추정 상품군이 부진, 본업 광고/중개 용역은 횡보.
• 매출총이익률 65.5%(전기 52.2%)로 큰 폭 개선 — 상품원가 320억→253억, 용역원가 148억→66억으로 원가 효율화.
• 판관비 766.6→724.7억(-5.5%). 급여 175→146억, R&D 164→119억, 광고선전비 88→119억(+36%)으로 광고는 오히려 늘림.
• 영업손실 -121.1억 (전기 -256.1억, 손실 -53%).
• 당기순손실 -646.2억 (전기 -350.1억, 손실 +85% 확대) — 영업외비용 624억 폭증이 주범.

사업·비용 구조

• 사업모델: 부동산 매물 광고·중개 플랫폼(용역매출 543억, 정액광고 위주) + 홈IoT 등 상품판매(상품매출 379억). 2010년 설립.
• 인건비: 판관비 기준 급여 145.8 + 퇴직급여 31.6 + 복리후생 13.5 = 약 191억. 부가가치 항목으로 보면 매출원가 포함 인건비 총 274억(매출 대비 30%).
• 무형자산상각비 75.4억 — 영업권 상각 65.6억 + 소프트웨어 9.9억. 영업권 잔액 426억(취득원가 656억, 누적상각 229억)으로 과거 인수 다수.
• 광고선전비 119억(매출 대비 13%) — 본업 트래픽 유지가 절대적 비용.
• 이자비용 90억 — 차입금/WB 부담 본격화 (전기 76억).
• 매출 -6%에 영업손실 -53% 개선은 광고·R&D·인력 효율화로 만든 영업레버리지. 다만 본업이 흑자전환할 수준의 외형 회복은 아직.

자금·자본

• 자본 482억 (전기 1,128억). 누적결손금 2,216억 (전기 1,570억, 당기 -646억 가산).
• 자본금 97.59억 (보통주 18,741,394 + RCPS 777,084, 액면 500원). 당기 자본금 변동 없음 (전기에는 SO 행사 13,006주 6.5백만원 증가).
• 단기차입금 100억 (하나은행 @3.99%, 기보 신용보증).
• 장기차입금 480억 (산업은행 @4.11%, 데이터베이스 저작권 근질권). 전기 1,082억 → 당기 480억(상환 약 600억).
• 제1회 분리형 신주인수권부사채 600억 (2025.5.28 발행, 만기 2030.5.28)
• 표면이자 연 4%, 만기보장수익률 연복리 10%, 신주인수권 권면 240억(행사가 128,686원, 행사 2026.5.29~)
• 장부가 625.4억 (상환할증금 +246.3억, 현재가치할인차금 -220.9억)
• 사채권자에게 일정 자금조달·자산매각 시 조기상환 의무 — 자금 이벤트마다 사채권자 우선
• 즉시 가용 유동성 352.8억(전기 411.0억).

주주·지배구조

• 상환전환우선주 777,084주 (2022.7.2 발행, 발행가 128,686원, 존속기간 10년) — 누적배당 0%, 보통주 배당 시 참가, 상환청구 시 발행가 + 연복리 8%. 즉 시리즈 펀딩 형태로 들어온 후기 라운드 투자자 보호.
• 주식매수선택권 잔여 214,882주 (당기 부여 41,453주, 행사·소멸 72,694주).
• 자기주식 정보 본문 미게재. 최대주주·지분 구조도 비상장사라 미공시 (사업보고서 아닌 감사보고서 본문 기준).

특수관계자 거래 — 핵심 리스크

• 종속기업: 호갱노노(100%), 슈가힐(100%), 우주프로퍼티매니지먼트(100%), 온택트플러스(100%), 온하우스, Soma Development, Zhibang(Beijing). 중소기업 회계처리 특례로 연결 안 하고 매도가능증권 분류 — 자회사 손실이 모회사 손익에 즉시 반영되지 않는 구조.
• 자회사 대여금 866.7억 (대손충당금 521.9억, 순장부 374.2억).
• 온택트플러스 315.8억, 우주프로퍼티 161.8억, 호갱노노 152.6억, 슈가힐 146.0억, 온하우스 90.5억.
• 대손충당금 전기 34.9억 → 당기 521.9억으로 +487억 적립 → 자회사 대여금 회수 어려움을 회계상 인정. 이게 영업외비용 "기타의대손상각비 470.7억"의 실체.
• 매도가능증권(자회사 지분) 손상차손 46.3억 추가 — 슈가힐 467→32억으로 -93% 손상. 호갱노노 230.7억은 유지.
• 자회사 본업거래는 미미: 매출 33억(대부분 Zhibang 베이징 32.5억), 매입 14.7억(호갱노노 DB 임대 8.1억).
• 우주프로퍼티매니지먼트의 보증보험 한도 23억 연대보증 제공.

리스크

• WB 600억 만기 5년 후 도래 — 표면 4% + 보장수익률 연복리 10%로 만기 시 약 846억 상환의무. 조기상환 트리거(추가 자금조달, 자산매각)도 다수 부착.
• 자회사 부실 잔여분 374억이 추가 손상 가능성 — 호갱노노 잔액 152억은 이번에 손상 미반영.
• 누적결손 2,216억 vs 자본 482억, 자본 대비 결손 4.6배 — 자본잠식까진 멀지만 추가 손실 시 가속.
• 본업 매출 정체(-6%) + 광고비 +36% — 트래픽 유지 비용 상승.
• 산업은행 차입 480억은 데이터베이스 저작권 근질권 담보 — 코어 자산 담보화.

감사의견

• 적정의견 (삼일회계법인, 2026.3.18). KAM·강조사항 별도 기재 없음 (일반기업회계기준 비상장사 일반 형식).
• 회계기준: 일반기업회계기준 + 중소기업 회계처리 특례 적용. 종속기업 연결 비대상, 지분법 비적용 → 자회사 부실의 즉시 인식이 지연되는 구조에 유의.